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型城市，还是以中小型城镇发展为主，这是两种不同观点，两种观点都有它们的道理。事实上，中国的城市化是大规模发展特大型城市，北京、上海、广州的发展要比中小型城市快得多，这些特大型城市的房价也贵得多。房地产成为中国城市化走势的风向标。在中国经济发展的现阶段还是聚合产生效益，也许下一步将会走向分散产生效益的阶段。这个阶段什么时间到来，不是通过书本上或数学模型上的推导，而是依靠市场，市场会给我们传递准确的信号。
目前，房地产行业的纠纷主要集中在两个问题上：房地产商逾越法律框架的土地储备和小产权房。房地产商囤积土地，是根据目前土地政策预测未来，把宝押在土地供应不足、奇货可居的假设上；“小产权房”是不合法地取得土地，冒法律风险，在农村的集体土地上建房子、销售房子。十几年来，小产权房越禁越多。
这些问题的根源在哪？我认为今天我们遇到的所有房价问题的根源在土地，房价只是土地出现问题的表现形式。
地产业之癌
2010年，我在《凤凰周刊》创办10周年论坛上的发言中提到，房地产行业经过了甚嚣尘上、泥沙俱下的高速发展的年代，现在已经到了沉淀的年代，即回到房地产的本质：为社会和人们提供好的、符合时代特征的建筑产品，并以此推动社会的进步，其余的利润、税金、股价等都是为社会提供产品之后的衍生产品，是给人们提供的一种对企业的评价方式，社会对好产品的回报而已。可惜的是，中国的房地产并没有沉淀下来。中国的城市建设用二十年时间走过了许多国家几百年走过的道路，发展的速度太快，冲得太猛，惯性太大，刹不住车。一时间，大量企业和行业的资金涌向房地产行业，这并不是什么好事。人得癌症是因为细胞失去记忆和约束，疯狂生长为癌细胞，并转移，最终导致生命枯竭，直至死亡。一个行业大量集中全社会的资金，就如同人得了癌症。1999年我去美国时，全社会的钱都在往互联网行业集中，很快互联网泡沫就爆了。现在的情景有些相似，人们对房地产的关注度，对房价讨论的强音压过了一切长远、理性的发展。
我从来都不愿意只谈房价，因为房价是果，不是因，只谈结果不去分析原因是没有意义的，只会令问题越辩越混乱。影响房价的原因有两条：一是供应，二是需求。
第一，房子的供应主要取决于土地的供应，多年来土地供应一直受到限制，许多城市每年的土地供应计划都不能完成任务，造成了今天一些城市房子供不应求的现象。农村集体土地不能用于城市建设，这条法律把中国土地一分为二。在城市化大规模推进的过程中，应该将中国的土地合二为一，实现国家土地在法律上的统一，结束因为各种历史的因由造成的农村人和城里人的区别、农村土地和城市土地的区别，统筹兼顾、和谐发展。同时，拆迁的困难影响了现有存量土地的供应，拆迁中恶性事件时有发生，解决的办法是要尽快出台拆迁方面的法律，让所有人的行为有法可依，没有别的出路。
第二，需求大。房子需求大，有许多原因，但最重要的是市场上钱多，四万亿救市资金，宽松的货币政策都促进资金大量流入房地产，居民手中还有几十万亿存款。如果住房的首付从两成提高到三成，相当于5倍撬动需求的杠杆变成了3倍；如果大跌行情的股票收市后，出台首付提高到五成的政策，则相当于杠杆倍数从3倍降到了2倍，房价马上就会立竿见影地降下来。当然提高0。25％的存贷款利率，也会见到一点成效。
其余的办法，如限制一个家庭只能新购买一套住房，都是临时性的补救措施，不仅不治本，还有不少的副作用。
扬汤止沸的调控
在市场经济中，价格是由市场决定的，任何人都无法准确地预计今年或者这个月的价格，甚至明天的价格都不能确定。中国的房地产市场随着限价、限购的出现，出现了一个与市场供求没有关系的房价调控目标。我曾预计，各地的调控目标不会超过前一年房价的涨幅，但大多数的地方政府公布的调控目标，许多都没有直接说出具体的百分比，而是用一些很复杂的表达方式。例如，与当地GDP的增长挂钩，与当地居民的人均可支配收入挂钩，等等。比如上海公布的房价调控目标，表述比较复杂，与GDP的增长和居民人均可支配收入的涨幅挂钩。我想许多城市公布的房价调控目标也是慎之又慎，都想尽量给市场、公众和上级领导一个圆满的交代。
撇开这些文字游戏不谈，其实控制房价如果回到市场上，最重要的还是两条，一是增加土地的供应，二是减少货币的供应，进而减少需求。中国房地产问题的实质是过去几年房价的确上涨过快，而房价上涨过快是由于土地供应量少和宽松的货币政策造成的，治理房价最根本的问题还应该从这两条着手。房价只是一个表象，问题的实质是土地的供应、货币政策、税收政策以及贫富的悬殊。就房价控制房价只是扬汤止沸，达不到釜底抽薪的效果。
各个城市对今年房价调控的目标不清晰，有意地要把这个调控的目标做得大一点的根本原因，我想还是土地财政。如果房价涨幅小，甚至确定了房价下跌的目标，这个城市的土地就会没有开发商购买，就会影响当地的土地财政。不彻底改变土地财政，这种怪圈还会一直循环下去。例如，京15条出台后北京住宅价量齐跌，几乎到了住宅价格下跌的临界点了。
再来看“限购令”。“限购令”挤出了相当规模的投资性资金，这些资金的流向有这样几种可能：第一，流向限购的35个城市之外的城市；第二，购买其他可以投资的产品，比如股票；第三，投入到没有限购的房地产品种中去；第四，就是流向境外。从目前市场的情况来看，除了股市低迷，基本可以排除外，其他几个方向都有可能。这其中，中国的资金外流是一个值得注意的趋势。
“限购令”出来后，有一次我们在英国伦敦考察，当地的一家大开发商说有一个小项目愿意与我们合作。我们看了项目，了解了情况，正等待他们给我们提供进一步资料，结果他们说，房子还未盖，已经全部销售结束了，100％的客户都是来自于亚洲。我想这其中一定有不少中国的资金。现在发达国家经济低迷，而发展中国家如中国、印度、巴西，经济发展速度快，通胀的压力大，有许多人将眼光转向欧美，而欧美也欢迎这些资金的到来。
与此同时，限购令可能会滋生出办理相关业务的公司，只要缴纳一定费用就可出具证明。这点最早是香港的一些基金经理和媒体记者跟我说起的，他们说从内地的网上了解到，随着内地限购令的出现，出现了一些专门提供税收证明和社保证明的业务——出现这样的现象，是最大的悲哀，不仅限购令形同虚设，没有起作用，还败坏了社会风气，培养的是欺骗，失去的是诚信，将使房地产市场进一步远离诚信。
房价的逻辑
过去的几年时间，在招（招标）拍（拍卖）挂（挂牌）土地的过程中，基本都有许多附加条件，这实际上是变相提高了土地的价格，把应该由地方财政支付的一些费用转嫁到房地产开发商的身上，加重了房地产开发商的负担，其实是间接加大了商品房的成本，最终会转嫁到消费者身上，客观上推高了商品房价格。
以招标为例，在标书中设置不合理的限制条件，量身定做的案例一直存在。如果研究一下过去几年各个地方政府的土地招标文件，真是五花八门，充分发挥了这些人的想象力。
实际上，控制地价只要加大土地的供应量，地价自然会降下来，没有必要在交易方式上去下功夫。交易方式不会从根本上影响价格，不透明的交易方式，才会滋生腐败。
土地交易的金额非常巨大，如果政府的监管部门不在标书的制定和招标环节中做到公正和透明，就一定会有许多的土地掮客来钻这个空子，他们的存在说明房地产市场还不是一个成熟、透明、公平的市场。
与此同时，随着政府各种政策的出台，中国的房地产企业面临着两极分化的趋势，也意味着多少人盼望着的房地产行业的整合开始了。一些好的企业、资金安排健康的企业会在这次整合过程中得到新的、更大的发展空间，而那些资金状况不好的企业，将面临巨大的考验。
中长短期调控的艺术
房地产市场和经济发展的过程中，各种政策要随时根据市场的变化进行调整，没有开始，也没有结束；没有力度大、力度小的标准。就如同开汽车一样，手始终要握着方向盘，同时根据需要不断调整油门、离合和刹车。只要汽车开动了，手一刻也不能离开方向盘，要不断地调整方向。对房地产的调控也是如此，要持续适度地去调整，但不能情绪化、用猛力，新手开车时，经常掌握不好适度的原则，在马路上画“8”字，就是因为用力太猛了。
对房地产市场的调控有三方面的政策：长期的、中期的和短期的。长期的政策如税收政策，前一段大家热议的物业税、房产税，要以十年、二十年甚至更长的时间周期去考虑，目标是考虑未来社会收入和财富分配应该如何调整。
物业税属于资产税，商业物业已经在征收房产税了。征收物业税的目的是增加持有住房的成本，让空置的房子有效利用起来，让没有房的人有房住。物业税能够真正抑制房价。物业税的问题已经讨论了近十年了，大家总是认为行不通，也许现在物业税出台的时机还不成熟，我想迟早有一天物业税会实施的。这对房地产市场，对社会实现公平都有好处。